АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕХИИ И НДС
СДАЧА В АРЕНДУ НЕ ПОДЛЕЖИТ НДС
Согласно закону о НДС в Чехии, доход от аренды освобожден от налога на добавленную стоимость, однако есть несколько исключений:
- краткосрочная аренда недвижимости (длительностью 48 часов),
- аренда парковочных мест для транспортных средств,
- аренда банковских ячеек (сейфов),
- аренда стационарного или иного оборудования.
Рассмотрим несколько конкретных ситуаций:
Я АРЕНДАТОР
Если вы занимаетесь бизнесом, будь то, как торговая компания или как ЧП физлицо, вам нужно арендовать офис, нежилое помещение или даже парковочное место в гараже для вашего автомобиля. Как насчет НДС в этом случае? Это зависит прежде всего от того, являетесь ли вы сами плательщиками НДС или нет:
1) Я АРЕНДАТОР - НЕПЛАТЕЛЬЩИК НДС
В этом случае НДС не применяется (за исключением перечисленных четырех исключений выше), и арендодатель не может добавить НДС к сумме арендной платы.
2) Я АРЕНДАТОР - ПЛАТЕЛЬЩИК НДС
Закон позволяет Вам обоюдно договориться с арендодателем, если он является плательщиком НДС, применять ли НДС или нет. Если стороны договорились на применении НДС к сумме аренды (т. е. +21% сверху к цене аренды) то это открывает арендодателю возможность возврата НДС с расходов, связанных с арендованным имуществом.
Я ВЛАДЕЛЕЦ НЕДВИЖИМОСТИ
Если вы владеете недвижимостью и хотите сдать ее в аренду, Ваши обязательства по уплате НДС варьируются в зависимости от того, являетесь ли вы предпринимателем или физическим лицом. Давайте подробнее рассмотрим оба варианта:
1) Я ВЛАДЕЛЕЦ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ (ИЛИ ФИРМА)
С точки зрения арендодателя, к аренде недвижимости применяются те же правила, которые упоминались выше. Опять же, это зависит от того, являются ли арендодатель и арендатор плательщиками НДС или нет.
а] Я плательщик НДС и арендатор - плательщик НДС
В таком случае стороны должны договориться о том, будет ли арендная плата облагаться налогом на добавленную стоимость. Вам, как плательщику, определенно выгоднее платить НДС с аренды. Если вы выставили счет за аренду без НДС, вы будете иметь право на возврат НДС либо в сокращенном виде, либо вообще будете этого права лишены.
ОДНАКО! Помните, что применять НДС возможно только в том случае, если арендатор использует арендованное помещение для своей экономической деятельности.
б] Я плательщик НДС, а арендатор неплательщик НДС
При аренде недвижимости неплательщику НДС Вы не можете по закону выставлять счет с НДС (аренда будет только без НДС).
в] Я неплательщик НДС
Если вы сами не являетесь плательщиком НДС, вы, очевидно, не применяете налог на добавленную стоимость.
ОДНАКО! Не забывайте, что аренда недвижимости, которая освобождена от НДС, также входит в общий оборот компании (лимит 1 млн чешских крон), по превышении которого наступает обязательство регистрации к налогу НДС в налоговых органах Чешской республики.
КАК РАБОТАЕТ ВОЗВРАТ НАЛОГА НДС?
Согласно закону о НДС в Чехии плательщик НДС имеет право на возврат налога с полученных поставок, услуг (проще счетов-фактур), если он использует эти понесенные расходы для операций, связанных с исходящими услугами, поставками (проще со счетами-фактурами) которые подлежат НДС (см. § 72 и др. закона о НДС Чешской республики).
Руководствуйтесь правилом:
a] Я плательщик НДС, сдаю в аренду недвижимость с НДС -> Имею право на возврат налога НДС с полученных счетов-фактур, относящихся к этой аренде (ремонт, мебель, услуги и т.д.);
б] Я плательщик НДС, сдаю в аренду недвижимость БЕЗ НДС, но осуществляю и иную деятельность кроме сдачи в аренду недвижимости -> Имею право на ЧАСТИЧНЫЙ возврат налога НДС с полученных счетов-фактур, относящихся к этой аренде (ремонт, мебель, услуги и т.д.) – согласно коэффициента;
в] Я плательщик НДС, сдаю в аренду недвижимость БЕЗ НДС -> Возврат налога с полученных счетов-фактур, относящихся к этой аренде (ремонт, мебель, услуги и т.д.) не возможен. Для данной ситуации используется положение закона о так называемом освобождении от уплаты налога НДС без права на вычет налога НДС. Это означает, что вы будете выставлять счет (собирать) арендную плату без НДС, но в то же время не сможете требовать вычета соответствующего входного налога НДС, например, из упомянутых ремонтных работ, покупки мебели, услуг и т.д.
Данное положение не отменяет возможность возврата плательщиком налога НДС с расходов понесенных для иных операций, не касающихся аренды „недвижимости без НДС“.
2) Я ВЛАДЕЛЕЦ НЕДВИЖИМОСТИ ФИЗ.ЛИЦО
Вы не занимаетесь бизнесом, но сдаете в аренду квартиру или другое недвижимое имущество (например гараж) принадлежащее вам? Длительная систематическая аренда недвижимости с точки зрения закона о НДС это экономическая деятельность (исключение четыре пункта в начале статьи). Если ваш общий доход от аренды превышает 1 миллион крон за предыдущих 12 календарных месяцев, Вы обязаны зарегистрироваться как плательщик НДС в налоговых органах Чехии. Однако, вам нужно платить налог на добавленную стоимость только с дохода от аренды, который не освобожден от уплаты НДС (как правило, аренда гаража, парковочного места или краткосрочная аренда недвижимого имущества). Классическая длительная аренда жилья по-прежнему будет без НДС.
ПОМНИТЕ, что с точки зрения Закона о НДС, общий оборот включает в себя доход от всех договоров аренды, в том числе освобожденных от НДС.
Изменения с 2019 года, касающиеся аренды недвижимости с точки зрения НДС
Согласно предложенной поправке к закону о НДС, исчезает возможность облагать налогом НДС арендную плату в случае аренды:
- частного дома,
- жилого помещения,
- жилого помещения, которое не включает в себя коммерческое помещение, кроме гаража, подвала или складского помещения,
- здания, в котором более 60% площади этого здания сдана в аренду как жилые помещения,
- земельные участки, которые включают в себя строительство семейного дома, жилой площади или здания, указанного в пункте (4), с которым земля сдана в аренду.
Предложения изменений все еще могут быть изменены в рамках процедуры законодательного процесса.
Нужна помощь с НДС или бухгалтерией?
Свяжитесь с нами
Полный список документов и ответы на остальные вопросы доступны на чешской версии сайта в рубрике Часто задаваемые вопросы
Для чтения на русском можете воспользоваться он-лайн переводчиком сайтов.
